La función notarial es como un iceberg del que muchas veces solo se conoce el momento de la autorización del documento, de la firma, olvidando la ingente actividad previa y posterior subyacente. La función del notario ya no consiste en la mera autorización del documento, sino en el control de legalidad del proceso o procedimiento que abarca desde la solicitud de los antecedentes necesarios y la redacción del documento hasta los trámites posteriores. En ese proceso el notario emite los juicios notariales exclusivos de identidad, capacidad o discernimiento, suficiencia de representación, legitimación, consentimiento informado, etc. Además, ejerce las actuaciones que le competen en la prevención del blanqueo de capitales, el control de las cargas, la coordinación de las fincas con el Catastro y con la realidad, la justificación de los medios de pago, etc.
Esta obra explica ese proceso aplicado a la compraventa inmobiliaria. En los Tomos I y II se da una visión general de la legislación civil y urbanística del Estado y las Comunidades Autónomas a tener en cuenta. En el Tomo III se ensaya una nueva forma de redacción del clásico documento notarial ajustándolo a las necesidades actuales. De esta forma se sientan las bases para poder analizar cualquier otro negocio jurídico o la misma función notarial disponiendo de un procedimiento organizado.
ÍNDICE
Tomo I
Introducción y advertencia
¿Por qué es necesario reescribir hoy los formularios de una escritura de compraventa de inmuebles?
PARTE I
I. Las secciones del instrumento público
II. Menciones preliminares a la comparecencia. El encabezamiento
III. Comparecencia
IV. Juicio de capacidad, legitimación y calificación del negocio
V. Los derechos de las personas con discapacidad y su impacto en la actividad notarial
PARTE II. EXPOSICIÓN
I. Introducción. Del orden clásico en la exposición del instrumento al caos. Período de tinieblas
II. Los documentos básicos a solicitar u obtener: escritura, nota y certificación catastral (y, en su caso, la representación gráfica georreferenciada alternativa)
PARTE III
I. El primer expositivo. Primer apartado. Descripción literaria. Derecho objeto de este instrumento, finca sobre la que recae, con sus datos registrales (incluyendo código de finca registral) y su referencia catastral
II. El primer expositivo. Segundo apartado. Descripción catastral
III. El primer expositivo. Tercer apartado. Descripción real y modificaciones que se solicitan del Catastro o del Registro.
PARTE IV
I. El segundo expositivo. Cargas con valor económico sobre la finca
II. Gastos de comunidad
III. Constancia en el instrumento público de estas situaciones. Precauciones
PARTE V
I. Primer expositivo. Situación posesoria y ocupacional
PARTE VI
I. Otros expositivos. Cumplimiento de requisitos legales en función de la evolución constructiva del inmueble
PARTE VII. ESTIPULACIONES
I. Generalidades
II. Legislación aplicable ¿La primera o la última cláusula? Sobre la STC 132/2019, de 13 de noviembre y las Resoluciones de la DGRN de 29/8/2019 y de JUS/2185/2019, de 25 de julio (de Cataluña)
III. Legislación aplicable en caso de conflicto legislativo internacional. Roma I y la compraventa civil
IV. ¿Cuáles serían aplicables a una compra inmobiliaria conforme a la legislación española, caso de aplicar un derecho propio de una Comunidad Autónoma? Compra civil y compra mercantil
V. ¿Pueden las Comunidades Autónomas regular la compraventa inmobiliaria? La STC 132/2019, de 13 de noviembre. El futuro que se vislumbra
VI. Un ejemplo del problema de coexistencia de distintas legislaciones civiles en España. El caso de la condición resolutoria. El conflicto de las dos Direcciones Generales y sus enseñanzas
VII. Primera estipulación: el negocio y sus elementos. Pacto de compraventa y la disposición y la transmisión, posesión, pactos adicionales
VIII. Tercera estipulación, primer inciso: la fijación del precio y la justificación de los medios de pago
IX. Tercera estipulación, segundo inciso: la existencia de hipoteca
X. Tercera estipulación, tercer inciso: las garantías del precio aplazado
XI. Cuarta estipulación sobre el régimen del inmueble. Libre o sujeto a la normativa de Viviendas de Protección oficial. Compromisos del adquirente por el régimen de Viviendas de Protección Oficial. ¿Subvenciones?
XII. Quinta estipulación: régimen fiscal. Transmisiones o IVA
XIII. Quinta estipulación, segundo inciso: bonificaciones o reducciones fiscales
XIV. Sexta estipulación: la cláusula de gastos e impuestos de la propia escritura de compraventa
XV. Séptima estipulación: el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de naturaleza urbana. El cierre registral
XVI. Octava estipulación: apoderamientos
XVII. Novena estipulación: legislación aplicable y jurisdicción
PARTE FINAL DE LA ESCRITURA
I. La necesidad de releer las explicaciones sobre el índice y el Catastro para poder explicar el Servicio de Tramitación Inmobiliaria
II. Referencia Catastral y Certificación catastral descriptiva y gráfica. La evolución completa
III. Tramitación catastral (Servicio de Tramitación Inmobiliaria)
IV. Solicitud de inscripción, en especial en relación a la descripción de la finca
V. Presentación telemática o por fax al Registro de la Propiedad
VI. Designación de representante a efectos fiscales y registrales
VII. Encargo de gestión
VIII. Idioma de redacción
IX. Reservas, advertencias y protestas. Advertencias mínimas: fiscales y de IIVTNU
X. En especial, advertencias de protección de datos
XI. Lectura
XII. Otorgamiento. Prestación de consentimiento
XIII. Firma
XIV. Autorización por el notario
XV. Errar humanum est o hasta el mejor escribano echa un borrón. Su reflejo en las copias y el respeto a las mismas
Webs consultadas (es imposible enumerar todas)
Conclusiones sobre la seguridad jurídica preventiva, especial, en el proceso la compraventa inmobiliaria
Agradecimientos
Anexos
Tomo 2
Andalucía: Especialidades en la compraventa de bienes inmuebles / Jorge Cadórniga Díaz. Notario de Vera
Andalucía: Cuadro civil y fiscal de la compraventa inmobiliaria / Jorge Cadórniga y Vicente Martorell. Notarios de Vera y de Oviedo (antes, de Carboneras)
Aragón: Labor del notario en la compraventa / Fernando Pascual Ruiz Morollón. Notario de Fuentes de Ebro
Asturias: Especialidades en la compraventa de inmuebles / Carlos Cortiñas Rodríguez-Arango. Notario de Gijón
Asturias: Derecho consuetudinario asturiano / Carlos Cortiñas Rodríguez-Arango. Notario de Gijón
Asturias: Cuadro civil y fiscal de la compraventa inmobiliaria / Carlos Cortiñas y Vicente Martorell. Notarios de Gijón y de Oviedo
Cantabria: Especialidades de la transmisión inmobiliaria / Manuel Obeso de la Fuente. Notario de Santoña
Cantabria: Cuadro fiscal de la compraventa inmobiliaria / Vicente Martorell. Notario
Castilla-La Mancha: El control de la legalidad notarial en la transmisión de viviendas de protección oficial / Luis Enrique Mayorga Alcázar. Notario de Tomelloso
Castilla-La Mancha: Cuadro civil y fiscal de la compraventa inmobiliaria / Luis Enrique Mayorga Alcázar. Notario de Tomelloso
Castilla y León: Especialidades en materia de compraventa de inmuebles / Pablo Fernández-Prida Casado. Notario de Valladolid
Cataluña: Cuadro fiscal de la compraventa inmobiliaria / Iván Castejón Fernández-Trujillo. Notario de Amposta
Ceuta y Melilla: Cuadro civil y fiscal de la compraventa inmobiliaria / Pedro Lucena González. Notario de Melilla (Colaboración de José Luis Matías, Director General de la Vivienda y Urbanismo)
Comunidad Valenciana: Legislación / José Manuel Fuertes y Rafael Estevan. Notarios de Valencia
Comunidad Valenciana: Derechos de tanteo y retracto en el Decreto Ley 6/2020 / José Manuel Fuertes Vidal. Notario de Valencia
Extremadura: Transmisión de bienes inmuebles / María Ángeles García Morlesín. Notario de Fuente de Maestre
Galicia: Cuadro civil y fiscal de la compraventa inmobiliaria / Vicente Martorell García. Notario de Oviedo (antes de Ourense)
Islas Baleares: Especialidades en materia de compraventa / Luis L. Bustillo y Carlos Jiménez. Notarios de Felanitx y de Palma
Islas Canarias: Especialidades en la compraventa de inmuebles / Javier Martínez del Moral. Notario de Santa Cruz de Tenerife
Islas Canarias: Cuadro fiscal de la compraventa inmobiliaria / Javier Martínez del Moral. Notario de Santa Cruz de Tenerife
La Rioja: Especialidades en la compraventa inmobiliaria / Susana Garzón Echevarría. Notario de Arnedo
La Rioja: Impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados / Susana Garzón Echevarría. Notario de Arnedo
La Rioja: Cuadro civil y fiscal de la compraventa inmobiliaria / Susana Garzón Echevarría. Notario de Arnedo
Madrid: Especialidades en la compraventa inmobiliaria / Ignacio Paz-Ares. Notario de Madrid
Murcia: Impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados / Inmaculada C. Lozano García. Notario de Murcia
Navarra: Especialidades de la compraventa de inmuebles / Francisco Javier Oñate Cuadros. Notario
Álava: Especialidades de la compraventa de inmuebles / Francisco Javier Oñate Cuadros. Notario
Bizkaia: Especialidades en la autorización de compraventa de viviendas / J. Iñaki Garriga Gamarra. Notario de Bilbao
Guipúzcoa: Especialidades en la autorización de escrituras de compraventa de viviendas / Francisco Javier Oñate y Manuel F. Cánovas. Notarios de San Sebastián
País Vasco: Especialidades de la compraventa de VPO / Francisco Javier Oñate Cuadros. Notario
Tomo 3
0. Solicitud de información registral continuada por fax
0.1. VERSIÓN ORDINARIA
0.2. PÁRRAFO ADICIONAL DE EXONERACIÓN DE RESPONSABILIDAD NOTARIAL POR LA DEFICIENTE INFORMACIÓN REGISTRAL PARA EVITAR RECLAMACIONES
1. Encabezamiento o preliminares
2. Exposición
Finca y derechos que son objeto de ‘este’ instrumento
Cargas, gravámenes y limitaciones.
Normas de protección de la vivienda familiar. Manifestación del carácter de vivienda familiar o no.-
