Una fórmula utilizada habitualmente por las promotoras, que pretenden la adquisición de un terreno para poder edificar en él, es la denominada permuta de solar por obra futura, contrato en el que el propietario de aquel se lo cede a la empresa, debiendo esta entregar como contraprestación una o varias de las viviendas o de los locales que van a ser construidos.
La casuística derivada de esta figura contractual es numerosa, por lo que en la presente selección de jurisprudencia se exponen al lector, de manera clara y concisa, los problemas que pueden derivarse cuando se realiza este tipo de contratación y la solución que a los mismos dan nuestros Tribunales.
Indice
Presentación
Obligaciones del cesionario
Plazo de entrega
· Incumplimiento
– Indemnización
– Resolución
– Imposibilidad sobrevenida
– Fuerza mayor
– Cláusula rebus sic stantibus
– Cláusula penal
Características del inmueble
· Superficie
– Incumplimiento
– Metros útiles o construidos
· Calidades
· Distintos supuestos
Construcción del inmueble
· Falta de ejecución
· Ejecución parcial
Obtención de licencias
· Obras
· Primera ocupación
Otorgamiento de la escritura pública
Gastos
Precio
Distintos supuestos
Obligaciones del cedente
Entrega de la finca
Previa inscripción de la finca a su nombre
Cancelación de cargas y gravámenes
Impuestos
Segregación de la finca
Superficie de la finca
Edificabilidad de la finca
Realización de obras
Otorgamiento de acta de entrega
Gastos
Pago del precio
Otorgamiento de la escritura pública
Disolución pro indiviso
Aspectos formales del contrato
Calificación
Nulidad
· Consentimiento
– Error
– Dolo
– Copropietarios
· Objeto
· Causa
· Compraventa que encubre una permuta
· Contradicción de las normas urbanísticas
· Otorgamiento por mandatario-representante
Novación contractual
· Existe
· No existe
Consumación-perfección
Adquisición de la propiedad del inmueble por el cedente
Aval
Cobertura
Duración
Ejecución
Primer requerimiento
Obligación de contratación por el cesionario
Renovación
Cláusula liquidatoria de daños
Condición resolutoria pactada expresamente
Cumplimiento
· Existe
· No existe
· Efectos sobre las cargas posteriores
– Condición inscrita
– Condición no inscrita
Registro de la Propiedad
· Inscripción
· Cancelación
· Posposición
Condición suspensiva
Constitución de hipoteca sobre la finca por el cesionario
Consideración de la entidad prestamista como tercero hipotecario
No consideración de la entidad prestamista como tercero hipotecario
Consentimiento del cedente
Responsabilidad del cedente
Obligaciones de la entidad prestamista frente al cedente
Indemnización al cedente por la pérdida del inmueble tras la ejecución hipotecaria
Nulidad al existir condición suspensiva
Cesión-transmisión del contrato a un tercero por el cesionario
Consentimiento del propietario del solar
Responsabilidad frente al propietario del solar
· Cesionario original
· Nuevo cesionario
Consecuencias de la resolución del contrato
Devolución del inmueble al cedente
Devolución del equivalente económico
Reinscripción del inmueble a nombre del cedente
Indemnización
· Daños y perjuicios
– Procede
– No procede
· Lucro cesante
– Procede
– No procede
· Daño moral
Inscripción en el Registro de la Propiedad
Intereses
Mutuo disenso
Aspectos procesales
Legitimación activa
· Existe
· No existe
Legitimación pasiva
· Existe
· No existe
Litisconsorcio pasivo necesario
· Existe
· No existe
Requerimiento previo a la resolución
Plazos
· Acción de nulidad
· Acción por incumplimiento contractual
· Acción por vicios ocultos
Costas
Concurso de acreedores del cesionario
Calificación del crédito
Valoración del crédito
Efectos sobre el contrato
Resolución del contrato anterior a la declaración del concurso
