El presente título de la colección Claves Prácticas realiza un estudio práctico y riguroso de la complicada situación legal en la que se encuentran miles de familias y empresarios ante las dificultades para asumir el pago de las rentas del alquiler de sus viviendas y en especial de los locales de sus negocios, debido a la crisis provocada por la Covid-19.
Una obra que pretende clarificar las posiciones legales de ambas partes, arrendadores y arrendatarios, con esquemas explicativos. En él se exponen las medidas procesales para hacer frente a esta situación: interrupción, suspensión y reanudación de plazos, la acción para reclamar el pago de las rentas, la acción de desahucio, la acción del arrendatario solicitando la rebaja o suspensión de la renta, los motivos de oposición del arrendatario en el juicio de desahucio y sus posibilidades de enervación, etc. También se tratan cuestiones problemáticas como la reclamación de las cantidades asimiladas a la renta o la situación del cónyuge del arrendatario, en casos de disolución del matrimonio.
Este Claves expone y clarifica las medidas específicas aprobadas por el Gobierno para los locales de negocio en los arrendamientos que cumplan determinados requisitos, así como las posibles opciones para los arrendamientos que no han sido afectados por tales medidas gubernamentales, antes de acudir a los tribunales. Entre ellas, se puede destacar la posible aplicación de la cláusula “rebus sic stantibus” y la declaración de fuerza mayor, la exigencia o no de que el arrendamiento sea de larga duración, la incidencia de la inclusión de una cláusula de previsión de riesgos en el contrato o el intento (o, en su caso, negativa) de renegociación.
Se trata de una obra muy completa que ofrece una visión 360 grados sobre la materia, abordando también las medidas específicas aprobadas para los arrendamientos de vivienda, alojamientos turísticos, pisos para estudiantes, arrendamientos de las plazas de garaje y otros arrendamientos similares, proponiendo posibles soluciones en cada caso.
Todo ello desde una perspectiva práctica, siguiendo la metodología memento e incluyendo información realmente útil para el lector:
Los pronunciamientos judiciales más recientes y relevantes;
Las consecuencias fiscales de la Consulta de la DGT de 22 de mayo de 2020, sobre el impacto en el IVA de la rebaja o moratoria de la renta;
La inclusión en los anexos de modelos, de solicitud de renegociación del contrato por el arrendatario, de demanda de desahucio en juicio verbal, de solicitud de consignación judicial de rentas (cuando el arrendador no quiere recibir la renta propuesta), de demanda de reducción de renta y, subsidiariamente, de resolución de contrato, en juicio ordinario (solicitando la rebaja de la renta y la prohibición de desahucio, como medida cautelar)
Índice
CAPÍTULO 1: Medidas procesales adoptadas por el gobierno: suspensión e interrupción de plazos por el Covid-19
A.- Normas dictadas al respecto
B.- Suspensión decretada por el Gobierno y plazos convencionales (especial referencia a las arras)
C.- Interrupción y Suspensión: diferencias entre ambas figuras
D.- Plazos de prescripción y caducidad
E.- Reanudación de plazos cómo llevarla a efecto
1. Consideraciones generales
2. Reanudación de los plazos administrativos
3. Reanudación de los plazos en los procedimientos constitucionales
4. Criterio de la DGSJyFP
5. Plazos tributarios.
6. Mención especial de la situación en la pandemia de la acción para reclamar el pago de las rentas y la acción de desahucio
7. Acción del arrendatario solicitando la rebaja o suspensión de la renta (consignación de la renta y medidas cautelares); posición del crédito arrendaticio en un eventual concurso de acreedores del arrendatario
8. Otras medidas implementadas para hacer frente al coronavirus que atañen al juicio de desahucio: habilidad del mes de agosto, vistas telemáticas y turnos de mañana y tarde
9. Ideas clave del capítulo primero
CAPÍTULO 2: Disposiciones establecidas por el Gobierno para el contrato de arrendamiento
A.- Medidas establecidas para el arrendamiento de vivienda
B.- Disposiciones adoptadas para el arrendamiento de local de negocio. ¿Ha querido el legislador excluir la aplicación de la cláusula rebus a los arrendamientos que cumplan sus requisitos? ¿Se aplican al arrendamiento de plazas de garaje?
C.- Ampliación de las medidas para los arrendatarios de vivienda
D.- Alojamientos turísticos arrendados (RRDL de 3 de julio y 4 de agosto)
E.- Protección a los arrendatarios como consumidores: especial referencia al alquiler de apartamentos turísticos
F.- Arrendamientos de pisos para estudiantes y COVID-19: posibles soluciones
G.- Ideas clave del capítulo segundo
CAPÍTULO 3: Opciones para los arrendamientos de local de negocio que han quedado fuera de la regulación, antes de acudir a los Tribunales
A.- Acuerdo de moratoria o condonación total o parcial
1.- Conveniencia de, al menos, intentar la renegociación
2.- ¿La presentación de solicitud de renegociación del contrato autoriza al arrendatario a suspender el pago de la renta?
3.- Contenido básico de la solicitud de renegociación
4.- Acuerdo de moratoria o condonación de alquileres de local de negocio e impago unilateral por el arrendatario: repercusiones fiscales
B.- Suspensión del pago de las rentas ¿puede el arrendatario dejar de pagar?
1.- El principio “pacta sunt servanda”
2.- Argumentos para defender el derecho del arrendatario a suspender el pago de las rentas
3.- Argumentos para defender que el arrendatario no puede suspender su obligación del pago de la renta, sin perjuicio de acudir a otras vías (posición mayoritaria): ¿se aplica también esta solución al arrendamiento de industria?
C.- La mediación y el arbitraje, como alternativa a la vía judicial
D.- Ideas clave del capítulo tercero
CAPÍTULO 4.- Posibles vías de revisión o resolución del contrato ante los tribunales: cláusula “rebus sic stantibus” y fuerza mayor
A.- El remedio de la cláusula “rebus sic stantibus”
1.- A la vista de su aplicación histórica, ¿es la pandemia una contingencia apropiada para la invocación de esta doctrina?
2.- Jurisprudencia española sobre la cláusula rebus
B.- Fuerza mayor exoneratoria
1.- Introducción
2.- Examen del artículo 1.105 CC
3.- Dificultades de la aplicación del artículo 1105 CC a los incumplimientos ocasionados en tiempos de Covid-19
ANEXOS
– Modelos relacionados con esta materia
– Cuadro de la situación del arrendador
– Cuadro de la situación del arrendatario
